作者 joesoul (聚合的靈魂) 看板 home-sale 標題 Re: [請益] 有人投資柬埔寨賺錢的嗎? 時間 Fri May 1 11:10:26 2015 因為投資東京不是投機，是投資 其實提到日本大家總愛談到匯率 這一版是房產買賣版 跟財經也相關 怎麼有人基本財經常識都沒有 實際上匯率漲漲跌跌 長期投資反而不用擔心 等到幾年後日幣升值再一次換回台幣就行 我買了2間東京的房子 共約8500萬日幣 一間租金20萬日幣 一間租21萬 一切交給代管處理 扣掉代管費、管理費、固都稅、司法書士費用、稅金 以現在匯率這麼低 換算台幣一年還有百萬以上進帳 如果等到匯率高了 又收更多 ※ 引述《retsuy ( 黃金左腳,阿貝)》之銘言： : 現在投資日本 鷹國 廣告作很大 : 想想如果真的那麼賺錢 : 為什麼還要那麼號召人去買房呢 : 自己早就賺飽飽了 : 這其中一定有不為人所知的小祕密 : 像匯差就是其中一個 或是他國的稅率 : 還是小心一點為妙 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 163.21.193.252 https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1430449829.A.B87.html → pds1 : 透過ETF操作風險較低 05/01 11:14 其實想退休後去住個幾年，日本1年可以停留180天 選季節適宜的春、秋去住 日本環境太迷人了 ※ 編輯: joesoul (163.21.193.252), 05/01/2015 11:17:22 → pds1 : 東京房價核心區比較穩 05/01 11:15 推 pds1 : 你貸款每年要還多少　自備款多少　這樣算報酬率大夥會比較 05/01 11:18 → pds1 : 明白 05/01 11:18 → pds1 : 應該說貸款利息要還多少 05/01 11:19 → pds1 : 我想你實質報酬率應該有接近10% 05/01 11:20 推 playhome : 我也好想買間日本的房子喔！ 05/01 11:21 → sean12345678 : 日本匯率從400 到 兩三年前的80出頭時, 也有人覺得 05/01 11:33 → sean12345678 : 300, 250, 200, 150, 100 "就是" 高點了. 從80到現 05/01 11:34 → sean12345678 : 在120, 你覺得已經是低點了嗎? 難講啊. 我95~100時 05/01 11:34 → sean12345678 : 就覺得太低了, 要買石油和其他原物料的日本, 怎麼 05/01 11:35 → sean12345678 : 撐得下去? 結果現在120 打我臉打得很腫啊. 05/01 11:35 → sean12345678 : 你買在100的話, 現在賠20%, 如果跌到150, 賠50%. 也 05/01 11:42 → sean12345678 : 就是4425萬日幣, 要多久回本? JPY一定會回來100嗎? 05/01 11:43 → sean12345678 : 算錯 "4250" 05/01 11:43 因為你的問題是建立在日幣繼續跌的模型，所以你的結論沒錯，無法反駁， 但是趨勢是不是會照你的模型走，大概只有黑田知道 分散你所說的風險最好的方式就是向日本台系銀行貸款，等於越還越便宜 ※ 編輯: joesoul (163.21.193.252), 05/01/2015 11:52:25 推 Tosca : 日本零利率已經15年了 你確定匯率會在你有生之年漲回來=.=? 05/01 12:01 → Tosca : 我是覺得你太樂觀了 不過沒差 收租收到回本也是不虧啦XD 05/01 12:01 請問零利率跟匯率的關係是？ ※ 編輯: joesoul (163.21.193.252), 05/01/2015 12:06:07 推 Tosca : 投資日本房地產最根本麻煩是日本民族性 他們非常愛買新房 05/01 12:10 → Tosca : 全世界大都市房地產交易主力都是中古屋 東京卻是新建案=.= 05/01 12:10 → Tosca : 所以你買那邊的房子 漲幅有限 因為日本人就是要買新的 05/01 12:11 文章第一句就說不是求投機。另外，日本這兩年漲幅最多就是中古屋。 → pds1 : 日本人應該沒有偏好買新屋　他們認為新屋跌價最快 05/01 12:13 ※ 編輯: joesoul (163.21.193.252), 05/01/2015 12:18:39 → sean12345678 : 沒錯,所以沒人知道匯率如何. 貸款利率2.5%~3%, 貸 05/01 13:31 → sean12345678 : 50%的話, 貸款利息約100萬JPY/年就會少賺. 05/01 13:34 推 sean12345678 : 在你越還越便宜的時候,表示你的另一半在貶值. 05/01 13:41 → sean12345678 : 算一算, 報酬率%數真的有台灣中南部高嗎? 05/01 13:44 同樣條件，台灣貸款利率約2％，與日本相差0.5～1％，租金是台灣200％↑ 算算應該會比較高，而且東京連續19年人口正成長，租屋市場需求極高 空屋待租的期間短，閒置風險低 ※ 編輯: joesoul (163.21.193.252), 05/01/2015 14:00:52 推 ceca : 日本稅重,無論持有稅交易稅之外. 05/01 17:22 → ceca : 他有一種很特殊的不動產折舊.. 05/01 17:22 → ceca : 所以日本基本上就是要衝出租投報... 05/01 17:22 → ceca : 絕對不是和台灣一樣可以長期囤屋等增殖. 05/01 17:23 → ceca : 因為你折舊和貨幣貶值抵銷掉了,算上稅金,你在虧損. 05/01 17:23 → ceca : 當然如果你去用日本銀行貸款日幣賺投報利差. 05/01 17:23 → ceca : 那確實會賺錢. 05/01 17:23 → ceca : 可是你用台灣的炒房操作方式去日本...那會賠錢. 05/01 17:23 → ceca : 尤其如果你是在台灣貸款台幣過去的..你會虧很多 05/01 17:23 推 bbciscool : 感覺虧大了只好自我安慰 05/31 20:39

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